家づくりで最初に立ちはだかるのが、住宅ローンです。「変動と固定、どちらがいいですか」というご質問は、シルピアマイホームタウン東松山でも毎月のようにいただきます。ただ、この問いに万人共通の正解はありません。金利の水準、ご家庭の収入の安定度、貯蓄の厚み、そして「金利が上がったときに眠れなくなるかどうか」という性格の問題まで含めて決まるものだからです。ここでは2026年9月時点の金利環境を確認しながら、判断のものさしを整理します。

まず、いまの金利環境を知る

2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を解除して以降、政策金利は段階的に引き上げられてきました。2024年7月に0.25%、2025年1月に0.5%、2025年12月に0.75%、そして2026年6月に1.00%です。長期金利も上昇し、2026年9月には新発10年国債の利回りが一時3.0%に達しました。約30年ぶりの水準です。

この動きは、住宅ローンの金利にもそのまま表れています。フラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下）の2026年9月実行金利は年3.460%で、現行制度が始まった2017年10月以降で最も高い水準となりました。前月から0.17ポイント上がっています。

一方、変動金利は2026年9月時点でおおむね年0.8%〜1.6%の範囲に収まっています。固定金利との差は依然として大きく、毎月の返済額だけを比べれば変動が有利に見えます。ただし「いま安い」と「10年後も安い」は別の話です。

変動金利の仕組みと、いま起きていること

変動金利は、多くの銀行が年2回（4月・10月または5月・11月を基準日として）金利を見直します。基準となる金利が上がれば、住宅ローンの金利も上がります。実際、2026年に入ってからは複数の金融機関が基準金利の引き上げを公表しています。

5年ルールと125%ルール

多くの金融機関には、返済者を急激な負担増から守る2つのルールがあります。

• 5年ルール：金利が上がっても、毎月の返済額は5年間そのまま。変わるのは返済額の中身（元金と利息の比率）だけです。
• 125%ルール：5年ごとの見直しで返済額が増えるときも、それまでの1.25倍が上限。月10万円なら最大12万5,000円までです。

安心できる仕組みに見えますが、ここには落とし穴があります。増えた利息が免除されるわけではないのです。毎月の返済額で払いきれなかった利息は「未払利息」として積み上がり、最終的には返済期間の終わりにまとめて請求されることがあります。元金がなかなか減らないまま、最後に大きな支払いが残る——これが変動金利の本当のリスクです。

そもそもルールがない銀行もある

意外に知られていませんが、5年ルール・125%ルールを採用していない金融機関もあります。ネット銀行を中心に、金利が上がればその都度、返済額に反映される方式です。毎月の負担はすぐ増えますが、未払利息は発生しません。どちらが良い悪いではなく、「先送りするか、その都度払うか」の違いです。契約前に、ご自身の借入先がどちらの方式か必ず確認してください。

固定金利とフラット35

固定金利は、借入時の金利が返済終了まで変わりません。返済額が確定するので、教育費や老後資金の計画が立てやすいのが最大の利点です。

代表的なのが住宅金融支援機構のフラット35です。全期間固定で、団体信用生命保険への加入が任意（健康上の理由で民間ローンが難しい方にも道がある）という特徴があります。

フラット35には金利を引き下げる仕組みもあります。住宅の省エネ性能、子どもの人数、長期優良住宅かどうか、自治体との連携メニューなどをポイントとして合算し、その合計に応じて当初一定期間の金利が下がります。省エネ性能の高い住宅を建てるご家庭にとっては、検討する価値があります。引き下げ幅は年度や制度改定で変わるため、必ずフラット35公式サイトのシミュレーターで最新の条件をご確認ください。

変動と固定、判断のものさし

金利予測は専門家でも当たりません。ですから「予測」ではなく「耐えられるか」で考えることをおすすめしています。

• 変動が向いている方：借入額が年収に対して控えめ、貯蓄に余裕がある、繰上返済を積極的に行う予定がある、共働きで収入源が複数ある。
• 固定が向いている方：借入額が大きめ、教育費のピークが今後10〜15年に来る、収入が横ばいの見通し、返済額が変わることに強いストレスを感じる。

簡単なチェック方法があります。いま検討している変動金利に1.5%を足して返済額を計算してみてください。それでも家計が回るなら変動を選ぶ余地があります。回らないのであれば、固定を選ぶか、借入額そのものを見直すべきサインです。

なお、変動と固定を組み合わせる「ミックスローン」という選択肢もあります。半分を固定、半分を変動にすることで、金利上昇の影響を半分に抑える考え方です。

借入額は「借りられる額」ではなく「返せる額」で

金融機関の審査では返済比率（年収に占める年間返済額の割合）が見られます。フラット35では年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下が基準です。民間銀行も30〜40%程度を上限としています。

ただしこれは「貸せる上限」であって「無理のない水準」ではありません。実務上は年収の20〜25%程度に収めるのが安全とされています。また、この比率には自動車ローンやカードローンなど、住宅ローン以外の借入もすべて含まれる点に注意してください。

もうひとつ見落とされがちなのが、住宅ローン以外の住居費です。固定資産税、火災保険料、修繕積立、外構の手入れ——これらを含めた住居費全体で、年収の30%程度に収まるかどうかを見てください。

団体信用生命保険をどう選ぶか

団信は、契約者が亡くなったり高度障害になったりしたときに、残りのローンが保険で完済される仕組みです。民間ローンでは加入が必須で、保険料は金利に含まれています。

近年は保障を厚くした団信が増えています。がんと診断されたら残高の半分が免除されるタイプは金利上乗せなしで付く金融機関が多く、全額免除タイプは年0.05〜0.20%程度の上乗せが一般的です。3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）まで広げると年0.20〜0.30%程度になります。

判断のポイントは、いま加入している生命保険との重複です。住宅ローンを組むと、万一のときの住居費がゼロになります。その分、既存の死亡保障を減らせるケースは少なくありません。保険の見直しとセットで考えると、総支出を抑えられます。

夫婦で借りる3つの方法

共働きのご家庭では、二人の収入を合わせて借りる方法があります。大きく3つです。

• ペアローン：夫婦それぞれが別々にローンを契約します。二人とも住宅ローン控除を受けられ、二人とも団信に入れます。ただし契約が2本になるため、事務手数料や登記費用が割高になります。
• 連帯債務型の収入合算：契約は1本ですが、二人とも債務者になります。住宅ローン控除は二人とも受けられますが、団信は原則として主債務者のみです。
• 連帯保証型の収入合算：契約は1本で、債務者は一人。もう一人は保証人です。住宅ローン控除も団信も主債務者のみとなります。

いずれの方法も、借入可能額は増えます。しかし将来、どちらかが仕事を離れる可能性がある場合は、収入が一人分になっても返済できる金額かどうかを必ず確認してください。

住宅ローン控除も忘れずに

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から差し引かれる制度です。2026年入居の新築住宅では、原則13年間適用されます。

借入限度額は住宅の省エネ性能によって変わります。認定長期優良住宅・低炭素住宅が最も大きく、次いでZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅と続きます。省エネ基準を満たさない住宅は対象外です。さらに、18歳未満のお子さまがいる世帯や夫婦のいずれかが40歳未満の世帯には、上乗せ枠が設けられています。

制度の詳細は毎年の税制改正で変わります。金額を前提に資金計画を立てる場合は、必ず国税庁または国土交通省の最新情報でご確認ください。

迷ったら、まず総額を見える化する

住宅ローンは、家づくりで最も大きな決断のひとつです。ただ、金利の0.1%を追いかけるよりも、「借入額そのものを100万円減らす」ほうが効果が大きいこともあります。土地・建物・外構・諸費用を含めた総額を先に固め、そこから逆算するのが確実です。

シルピアマイホームタウン東松山にご来場いただければ、各社の担当者に資金計画のご相談ができます。また、住宅会社に属さない中立の立場でご相談いただける「住まポラウンジ」もご用意しています。

シルピアマイホームタウン東松山へ

シルピアマイホームタウン東松山では、5社5棟のモデルハウスをご覧いただけます。毎月、親子で楽しめるワークショップやイベントも開催しています。ご予約なしでもご見学いただけますので、お気軽にお越しください。