気に入った土地が見つかっても、そこに希望どおりの家が建てられるとは限りません。土地には「どんな建物を建ててよいか」を定めたルールがあり、それを知らずに買ってしまうと、あとから間取りを大幅に削ることになります。ここでは、土地を見るときに最低限おさえておきたい用途地域・建ぺい率・容積率・高さ制限を、できるだけ平易に整理します。

用途地域は「その街の性格」を決めるルール

用途地域とは、都市計画法にもとづいて定められた土地の使い方の区分です。住宅地には住宅地の、商業地には商業地の環境を守るために、建てられる建物の種類が地域ごとに決められています。現在は13種類あります。

住居系が8種類（第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域）、商業系が2種類（近隣商業地域、商業地域）、工業系が3種類（準工業地域、工業地域、工業専用地域）です。なお田園住居地域は2018年4月に新設された比較的新しい区分で、農地と調和した低層住宅地を守るためのものです。

住宅を建てられないのは、13種類のうち工業専用地域だけです。つまり大半の用途地域では家は建てられます。では何が違うのかというと、「周りに何が建つか」が違うのです。

静かさを取るか、便利さを取るか

第一種低層住居専用地域は、最も規制が厳しい地域です。建てられる店舗は、住宅と兼用で床面積50平方メートル以下といった制約があり、大きなスーパーやコンビニは建てられません。高い建物も建たないため、日当たりと静けさは確保されます。その代わり、買い物には車が必要になることが多いでしょう。

一方、第一種住居地域なら3,000平方メートルまでの店舗が建てられます。近隣商業地域ならさらに大きな商業施設も可能です。生活は便利になりますが、店舗の駐車場の出入りや看板の明かり、営業時間帯の人通りといった要素は増えます。

準工業地域は住宅も工場も建てられる地域です。現在は静かな住宅地に見えても、隣地に工場や作業場が建つ可能性は法律上残っています。土地を見るときは、いまの景色だけでなく「将来この地域には何が建ちうるか」を用途地域から読み取ってください。

建ぺい率と容積率——建てられる大きさの上限

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積（おおむね真上から見た建物の面積）の割合です。100平方メートルの土地で建ぺい率50%なら、1階の面積はおおよそ50平方メートルまで。庭や駐車場のために、敷地の一部を必ず空けなさいというルールです。

容積率は、敷地面積に対する延べ面積（各階の床面積の合計）の割合です。100平方メートルの土地で容積率100%なら、1階と2階を合わせて100平方メートルまで建てられます。

具体的な数値は用途地域ごとに定められた範囲の中から、都市計画で決まります。低層住居専用地域や田園住居地域では建ぺい率30〜60%、容積率50〜200%といった範囲。商業地域では建ぺい率80%、容積率は200%から1300%まで幅があります。

見落としやすい「前面道路による容積率制限」

注意が必要なのは、容積率には都市計画で定められた数値のほかに、前面道路の幅による制限もあることです。前面道路の幅が12メートル未満の場合、住居系の地域では「道路幅（メートル）×0.4」が容積率の上限になります。

たとえば前面道路が4メートルなら、4×0.4＝1.6、つまり160%。指定容積率が200%であっても、実際に使えるのは160%までです。小さい方の数値が適用されるので、道路が狭い土地では思ったより床面積が取れないことがあります。土地の資料に「容積率200%」と書いてあっても、鵜呑みにしないでください。

建ぺい率が増える2つの緩和

建ぺい率には緩和規定があります。ひとつは角地の緩和で、街区の角にあり特定行政庁が指定した敷地では10%上乗せされます。ただし「角地なら自動的に」ではありません。敷地の何割が道路に接しているか、角度は何度以内かといった条件が自治体の細則で定められており、内容は自治体ごとに異なります。角地緩和が使えるかどうかは、必ず市の建築部門で確認してください。

もうひとつは防火地域・準防火地域での緩和です。防火地域内で耐火建築物を建てる場合などに10%上乗せされます。両方の条件を満たせば合計20%の上乗せになります。さらに、もともと建ぺい率80%の地域で防火地域内に耐火建築物を建てる場合は、建ぺい率の制限そのものが適用されません。

高さの制限は4種類ある

建物の高さも、いくつかのルールで制限されます。

まず絶対高さ制限。第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域では、建物の高さは10メートルまたは12メートル（どちらかは都市計画で指定）を超えられません。3階建てを検討している場合は、この制限がある地域かどうかを最初に確認してください。

次に道路斜線制限。前面道路の反対側の境界線から、斜めのラインを引いてその内側に建物を収めるルールです。住居系では水平距離に1.25を掛けた高さが目安になります。道路から離れるほど高く建てられる形になるため、建物の一部を斜めに削ったような屋根形状になることがあります。

3つめが隣地斜線制限。隣地の日照と通風を守るためのもので、住居系では地上20メートルから斜めのラインが始まります。ただし低層住居専用地域と田園住居地域には適用されません。もともと10メートルまたは12メートルの絶対高さ制限があるためです。

4つめが北側斜線制限。北側の隣地の日当たりを守るルールで、低層住居専用地域と田園住居地域では真北方向の境界から5メートルの高さ、中高層住居専用地域では10メートルの高さを起点に、1.25の勾配で制限がかかります。この制限があるため、北側の屋根が斜めに削られた形の住宅をよく見かけるわけです。なお第一種住居地域より緩い地域には北側斜線制限はありません。

このほか、日影規制が定められている地域もあります。冬至の日に一定時間以上、隣地に影を落とさないようにするルールです。

東松山市で確認する場所

東松山市は東松山都市計画区域に含まれ、市街化区域と市街化調整区域に分かれています。市街化区域は市域のおよそ17%、面積にして約1,113ヘクタールです。市街化調整区域では原則として建物を建てられませんが、市の条例による区域指定制度があり、条件を満たせば建築できる場合もあります。

用途地域や建ぺい率・容積率は、東松山市の都市計画図で確認できます。窓口は東松山市都市計画課（電話0493-21-1425）です。防火地域・準防火地域の指定状況、日影規制の有無、角地緩和の条件についても、あわせて確認しておくと安心です。

数字が読めると、土地選びが変わる

用途地域や建ぺい率という言葉は、初めて聞くと難しく感じます。ですが押さえるべきは3つだけです。その土地は住宅地としてどんな性格か（用途地域）、どのくらいの大きさが建てられるか（建ぺい率・容積率・前面道路）、どのくらいの高さまで建てられるか（絶対高さ・斜線制限）。この3点を確認する習慣がつけば、土地の資料を見た瞬間に「この土地にうちの希望は入りそうか」がおおよそ判断できるようになります。

もちろん、最終的な判断はプロに任せてください。同じ建ぺい率50%・容積率100%の土地でも、形と方位と道路の位置によって、入る間取りはまったく変わります。気になる土地の資料をお持ちいただければ、展示場の各社担当者が具体的にご相談に乗ります。

市街化区域と市街化調整区域

用途地域の話をする前に、そもそもその土地が「建てられる区域」かどうかを確認する必要があります。都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域に分けられています。

市街化区域は、すでに市街地になっている区域と、おおむね10年以内に優先的に市街化を図る区域です。ここには必ず用途地域が定められており、住宅を建てることが前提になっています。上下水道などのインフラも整備されています。

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。原則として建物を建てられません。農地や山林が広がり、価格は市街化区域より大幅に安くなります。ただし例外規定があり、農家の分家住宅や、自治体が条例で指定した区域内であれば建築できる場合があります。また、既存宅地の建て替えが認められるケースもあります。

市街化調整区域の土地を検討する際は、価格の安さだけで判断しないでください。建築の可否に加えて、上下水道の引き込みに多額の費用がかかる、住宅ローンの審査が通りにくい、将来売却しにくいといった論点があります。必ず自治体の窓口と金融機関の両方に確認したうえで判断してください。

具体的に計算してみる

数字の意味をつかむために、実際に計算してみましょう。

敷地面積165平方メートル（およそ50坪）、第一種低層住居専用地域、建ぺい率50%、容積率100%、前面道路4メートルの土地を想定します。

まず建ぺい率。165×0.5＝82.5平方メートル。1階の面積は、およそ82.5平方メートル（25坪）まで取れます。次に容積率ですが、ここで前面道路の制限を確認します。道路幅4メートル×0.4＝1.6、つまり160%。指定容積率100%と比べて小さいのは100%なので、こちらが適用されます。165×1.0＝165平方メートル。延べ面積はおよそ165平方メートル（50坪）までです。

2階建てにすると、1階82.5平方メートル・2階82.5平方メートルという構成が上限になります。一般的な4人家族の住宅が延べ面積100〜120平方メートル程度であることを考えると、この土地には十分な余裕があります。ただし建ぺい率50%ということは、敷地の半分は建物を建てられません。駐車場、庭、通路をどう配置するかが設計のポイントになります。

もしこれが建ぺい率40%の地域だったら、1階は66平方メートルまで。同じ延べ面積を確保するには、より縦に伸ばすか、間取りを工夫する必要が出てきます。数字ひとつで、建てられる家の形は変わるのです。

シルピアマイホームタウン東松山へ

シルピアマイホームタウン東松山では、5社5棟のモデルハウスをご覧いただけます。毎月、親子で楽しめるワークショップやイベントも開催しています。ご予約なしでもご見学いただけますので、お気軽にお越しください。