「地震に強い家」という言葉はよく使われますが、その強さを数字で比べる方法があることは、あまり知られていません。それが耐震等級です。ここでは耐震等級1・2・3の違いと、2025年の法改正で何が変わったのかを整理します。

耐震等級は3段階

耐震等級は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）にもとづく住宅性能表示制度で定められた指標です。「構造躯体の倒壊等防止」という項目で、1から3の3段階で評価されます。

耐震等級1は、建築基準法が定める最低限の水準です。数百年に一度発生するような極めて稀な地震（震度6強から7程度）に対して、倒壊・崩壊しない強さを指します。ここで注意していただきたいのは、「倒壊しない」であって「損傷しない」ではないという点です。等級1は、中にいる人の命を守ることを目的とした水準であり、地震後もそのまま住み続けられることを保証するものではありません。

耐震等級2は、等級1の1.25倍の地震力に耐える水準です。学校や病院など、災害時に避難所として使われる建物に求められる強さに相当します。長期優良住宅の認定を受けるには、耐震等級2以上が必要です。

耐震等級3は、等級1の1.5倍の地震力に耐える水準です。現行制度で最も高い等級です。国の官庁施設の基準では、災害時の拠点となる建物に通常の1.5倍の耐震性を求めており、耐震等級3はこれと同水準ということになります。

等級2は「極めて稀に発生する地震による力の1.25倍の力に対して倒壊、崩壊等しない程度」、等級3は「同じ地震力の1.5倍の力に対して倒壊、崩壊等しない程度」と定められています。（日本住宅性能表示基準 別表1「1-1 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）」の要旨）

出典：国土交通省「日本住宅性能表示基準」（PDF）

なぜ耐震等級3が推奨されるのか

2016年の熊本地震では、同じ地域で震度7の揺れが2回続けて発生しました。この地震に関する調査では、耐震等級3の住宅の多くが大きな損傷を受けずに残っていたことが報告されています。

ここに、等級を上げる本当の意味があります。地震のあと、家に住み続けられるかどうかです。倒壊は免れたものの傾いてしまい、住めなくなった家は少なくありません。避難所生活が長期化し、修繕にも新築に近い費用がかかります。等級3の価値は「壊れにくさ」よりも「地震のあとも暮らしを続けられること」にあると考えてください。

加えて、耐震等級2以上を取得すると地震保険の保険料が割引されます。等級2で30%、等級3で50%の割引です。長期にわたって支払う保険料を考えると、この差は小さくありません。フラット35Sの金利引下げや、長期優良住宅の各種優遇の要件にもなります。

「等級3相当」という言葉に注意

住宅の広告で「耐震等級3相当」という表現を見かけることがあります。これは「等級3と同じくらいの設計はしているが、第三者機関の評価は受けていない」という意味です。

正式な耐震等級は、登録住宅性能評価機関による住宅性能評価書の交付を受けて初めて確定します。評価書がなければ、地震保険の割引もフラット35Sの優遇も受けられません。「相当」と「取得済み」はまったく違うものだと理解しておいてください。

もし耐震等級3をご希望なら、契約前に「住宅性能評価書を取得しますか」「費用はいくらですか」と具体的に確認してください。評価書の取得には別途費用がかかりますが、性能を第三者に確認してもらう価値はあります。

構造の計算方法にも違いがある

木造住宅の構造安全性を確かめる方法には、大きく分けて2つあります。

ひとつは仕様規定（壁量計算など）。必要な耐力壁の量を計算し、バランスよく配置されているかを四分割法で確認し、柱と土台の接合部をN値計算で確かめる——という簡便な手法です。木造2階建て住宅の多くはこの方法で確認されてきました。

もうひとつが許容応力度計算。柱・梁・基礎といった部材ごとに、かかる力と耐えられる力を計算して安全性を検証する方法です。手間はかかりますが、より精密です。同じ「耐震等級3」でも、許容応力度計算による等級3のほうが、仕様規定による等級3より根拠が明確だと言われています。

住宅会社に「耐震等級3です」と言われたら、「どの計算方法ですか」と一歩踏み込んで聞いてみてください。答えられる会社は、構造にきちんと向き合っています。

2025年4月、木造住宅のルールが変わった

2025年4月1日、建築基準法の改正が施行され、木造住宅を取り巻くルールが大きく変わりました。家づくりを検討中の方にとって重要な変更なので、要点を整理します。

いわゆる4号特例の縮小

従来、木造2階建てで一定規模以下の住宅（4号建築物）は、建築確認の際に構造関係の審査が省略されていました。設計者が責任を持って設計している前提で、審査を簡略化する仕組みです。

改正後、建築確認の区分が見直され、階数2以上または延べ面積200平方メートル超の建築物は「新2号建築物」とされました。木造2階建て住宅はここに該当し、審査省略の対象外になります。つまり、確認申請の際に構造関係の図書を提出し、審査を受けることが必要になりました。省エネ関連の図書も同様です。

平屋かつ延べ面積200平方メートル以下の建物は「新3号建築物」として、従来どおり審査省略の対象です。

必要壁量の基準も見直された

同じ改正で、必要な耐力壁の量を計算する基準も変わりました。従来は屋根が「軽い」か「重い」かで必要壁量を決めていましたが、この区分が廃止され、建物の実際の重さに応じて算定する方式になりました。

背景には、住宅の重量化があります。断熱材を厚くし、サッシをトリプルガラスにし、屋根に太陽光パネルを載せる——省エネ化が進んだ結果、住宅は以前より重くなりました。重い建物には、それに見合った壁量が必要だという考え方です。あわせて、壁倍率の上限が5倍から7倍に引き上げられ、腰壁や垂れ壁も一定の条件で壁量に算入できるようになりました。

この新しい基準には経過措置が設けられていましたが、2026年3月31日で終了しています。したがって現在は新基準が完全に適用されています。

省エネ基準の適合も義務になった

2025年4月1日以降に着工する住宅は、原則としてすべて省エネ基準への適合が義務づけられました。断熱等性能等級4以上、一次エネルギー消費量等級4以上が最低ラインです。

つまり、いま建てる家は「省エネ基準を満たしているのが当たり前」になりました。差がつくのはその先——等級5、等級6といったZEH水準の性能をどこまで求めるかです。

耐震は「等級」だけでは決まらない

最後に、数字だけでは測れない要素にも触れておきます。

地盤が弱ければ、どれだけ建物が強くても被害は出ます。地盤調査を行い、必要なら改良工事をすることが前提です。基礎の形式（ベタ基礎か布基礎か）、その配筋、コンクリートの強度も重要です。また、建物の形が複雑だったり、1階に大きな吹き抜けや大開口があったりすると、力の伝わり方は不利になります。

そして施工の品質。図面どおりに金物が取り付けられ、釘の本数とピッチが守られているか。設計がどれだけ優れていても、現場で守られなければ意味がありません。第三者による現場検査を入れているかどうかも、住宅会社を選ぶ判断材料になります。

シルピアマイホームタウン東松山では、5社5棟のモデルハウスをご覧いただけます。各社に構造の考え方、採用している計算方法、現場検査の体制を直接お尋ねください。同じ「地震に強い家」でも、アプローチは会社ごとに違います。

制震・免震という選択肢

地震対策には、耐震のほかに制震と免震という考え方があります。

耐震は、建物そのものを固く強くして、揺れに耐える方法です。日本の住宅で最も一般的で、耐震等級もこの考え方に基づいています。ただし、揺れそのものは建物にそのまま伝わるため、繰り返しの地震で少しずつ損傷が蓄積する可能性があります。

制震は、建物の中にダンパー（振動を吸収する装置）を組み込み、揺れのエネルギーを熱に変えて逃がす方法です。揺れ幅が小さくなるため、家具の転倒や内装のひび割れを減らす効果が期待できます。耐震構造と組み合わせて使うのが基本で、追加費用は数十万円程度からです。繰り返しの地震に強いのが利点です。

免震は、建物と基礎の間に免震装置を入れ、地面の揺れを建物に伝えにくくする方法です。効果は最も高い一方、住宅では数百万円の費用がかかり、装置の周囲に一定の空間が必要になるため、敷地に余裕がないと採用しにくい面があります。定期的な点検も必要です。

コストと効果のバランスを考えると、多くのご家庭では「耐震等級3を確保したうえで、必要に応じて制震を追加する」という組み立てが現実的でしょう。

地盤の強さは建物と同じくらい重要

どれほど頑丈な建物でも、その下の地盤が弱ければ意味がありません。

住宅を建てる前には、必ず地盤調査を行います。木造住宅で一般的なのはスウェーデン式サウンディング試験（現在の名称はスクリューウエイト貫入試験）で、費用は5万円程度、半日ほどで終わります。この結果をもとに、地盤改良が必要かどうかを判断します。

改良が必要な場合、代表的な工法は3つです。地表付近の土をセメント系固化材と混ぜて固める表層改良（比較的安価）、円柱状の改良体を地中に造る柱状改良（住宅で最も多い）、支持層まで鋼管を打ち込む鋼管杭（深い地盤に対応、費用は高め）。費用はおおむね50万円から150万円程度で、地盤の状態と敷地条件によって変わります。

土地を購入する前にこの費用を予算に見込んでおくことが大切です。地盤調査は原則として土地を取得してからになるため、購入時点では正確な金額が分かりません。だからこそ、資金計画には「地盤改良費100万円」といった枠をあらかじめ取っておくことをおすすめしています。

既存住宅の耐震はどう考えるか

新築ではなく、実家のリフォームや中古住宅の購入を検討されている方もいらっしゃると思います。

木造住宅の耐震基準は、1981年6月と2000年6月の2回、大きく変わっています。1981年5月以前の建物は旧耐震基準で建てられており、現行基準と比べて耐震性が低い可能性が高いと考えられます。1981年6月から2000年5月までの建物は新耐震基準ですが、2000年の改正で加わった地盤に応じた基礎の設計、柱頭・柱脚の金物、耐力壁の配置バランスの規定は適用されていません。

東松山市では、既存の木造一戸建て住宅を対象とした耐震診断・改修の補助制度が用意されています。年度ごとに受付期間と予算枠が決まっているため、検討される場合は早めに市の担当窓口へお問い合わせください。

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シルピアマイホームタウン東松山では、5社5棟のモデルハウスをご覧いただけます。毎月、親子で楽しめるワークショップやイベントも開催しています。ご予約なしでもご見学いただけますので、お気軽にお越しください。